Hợp đồng xây dựng nhà ở: 5 Mẫu có lợi và lưu ý khi ký kết

Hợp đồng xây dựng nhà ở là văn bản thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu về việc thi công, sửa chữa hoặc xây dựng công trình. Hợp đồng giúp các bên thống nhất rõ phạm vi công việc, chi phí, vật tư, tiến độ, chất lượng, phương thức thanh toán và trách nhiệm trong quá trình thực hiện.

Việc lập hợp đồng ngay từ đầu giúp chủ nhà kiểm soát tốt hơn chi phí và tiến độ, đồng thời hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thi công.

1. Hợp đồng xây dựng nhà ở là gì?

Hợp đồng xây dựng nhà ở là thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu về việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc xây dựng công trình nhà ở. Tùy nhu cầu, hợp đồng có thể được ký cho các công việc như xây nhà trọn gói, thi công phần thô, hoàn thiện, sửa chữa hoặc cải tạo nhà ở.

Một hợp đồng rõ ràng cần xác định cụ thể nhà thầu phải thực hiện những công việc nào, sử dụng vật tư gì, thời gian thi công bao lâu, tổng chi phí bao nhiêu và điều kiện nghiệm thu, thanh toán ra sao.

Theo quy định hiện hành, Nghị định 210/2026/NĐ-CP là văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về hợp đồng xây dựng; nghị định có hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

2. Tải xuống các loại hợp đồng xây dựng nhà ở phổ biến

Năm 2026, Bộ Xây dựng đã công bố mẫu hợp đồng xây dựng tại Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 16/06/2026. Mẫu được công bố để các tổ chức, cá nhân tham khảo và vận dụng khi xác lập, giao kết hợp đồng xây dựng.

3.1 Mẫu Hợp đồng xây dựng nhà ở

Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở giúp chủ nhà và nhà thầu thống nhất rõ phạm vi công việc, chi phí, tiến độ, chất lượng và trách nhiệm trong quá trình thi công. Bạn có thể tham khảo mẫu dưới đây để thuận tiện soạn thảo và ký kết.

3.2 Mẫu Hợp đồng xây dựng nhà ở phần thô

Hợp đồng xây dựng nhà ở phần thô quy định cụ thể các hạng mục thi công, vật tư, nhân công, tiến độ và chi phí phần thô của công trình. Mẫu dưới đây giúp các bên dễ dàng thỏa thuận và hạn chế phát sinh trong quá trình thực hiện.

3.3 Mẫu Hợp đồng sửa chữa nhà ở

Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở được sử dụng khi chủ nhà thuê đơn vị hoặc cá nhân thực hiện các công việc cải tạo, sửa chữa. Hợp đồng cần làm rõ nội dung công việc, chi phí, thời gian, chất lượng và trách nhiệm của các bên.

3.4 Mẫu Hợp đồng xây dựng nhà xưởng

Hợp đồng xây dựng nhà xưởng giúp xác định rõ phạm vi thi công, yêu cầu kỹ thuật, tiến độ, giá trị hợp đồng và trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu. Tham khảo mẫu dưới đây để có cơ sở xây dựng hợp đồng phù hợp với công trình.

3.5  Mẫu Hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói

Hợp đồng xây dựng trọn gói giúp các bên thống nhất toàn bộ phạm vi công việc, giá hợp đồng, tiến độ, vật tư, nghiệm thu và thanh toán. Khi sử dụng mẫu, cần điều chỉnh các điều khoản phù hợp với quy mô và điều kiện thực tế của công trình.

3. Hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những nội dung gì?

Một hợp đồng xây dựng nhà ở thường cần làm rõ các nội dung chính sau:

• Thông tin các bên: Họ tên, địa chỉ, thông tin liên hệ của chủ nhà và nhà thầu.
• Phạm vi công việc: Các hạng mục nhà thầu chịu trách nhiệm thực hiện.
• Hồ sơ và tài liệu kèm theo: Bản vẽ thiết kế, dự toán, bảng vật tư, báo giá và phụ lục.
• Vật tư sử dụng: Chủng loại, thương hiệu, quy cách, tiêu chuẩn và nguồn gốc vật tư.
• Giá trị hợp đồng: Tổng chi phí và các khoản đã bao gồm hoặc chưa bao gồm.
• Tiến độ thi công: Thời gian bắt đầu, thời gian hoàn thành và điều kiện gia hạn.
• Thanh toán: Mức tạm ứng, các đợt thanh toán và điều kiện thanh toán.
• Nghiệm thu và bàn giao: Tiêu chí nghiệm thu, thời điểm bàn giao và trách nhiệm sửa chữa nếu có lỗi.
• Điều chỉnh hợp đồng: Cách xử lý khi thay đổi thiết kế, khối lượng hoặc vật tư.
• Quyền và nghĩa vụ: Trách nhiệm của chủ nhà và nhà thầu.
• Vi phạm và bồi thường: Xử lý trường hợp chậm tiến độ, không bảo đảm chất lượng hoặc vi phạm thỏa thuận.
• Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng: Các trường hợp được tạm dừng hoặc chấm dứt.
• Giải quyết tranh chấp: Phương thức xử lý khi các bên phát sinh bất đồng.
• Thanh lý hợp đồng: Xác nhận công việc hoàn thành, thanh toán và các nghĩa vụ còn lại.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP hiện quy định chi tiết một số nội dung liên quan đến phân loại, nội dung và hồ sơ hợp đồng xây dựng, sửa đổi hợp đồng, tạm dừng, chấm dứt, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng.

Tham khảo thêm: Tender là gì trong xây dựng? Các thuật ngữ thường gặp trong đấu thầu

4. Nguyên tắc khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở

Khi ký hợp đồng, chủ nhà và nhà thầu nên thống nhất rõ các điều khoản trước khi bắt đầu thi công. Một số nguyên tắc quan trọng gồm:

• Thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng và hợp pháp.
• Xác định rõ phạm vi công việc và trách nhiệm của từng bên.
• Thống nhất giá, phương thức và tiến độ thanh toán.
• Quy định cụ thể về chất lượng và nghiệm thu.
• Có hồ sơ thiết kế, dự toán hoặc bảng khối lượng làm căn cứ.
• Thỏa thuận trước cách xử lý khi phát sinh hoặc thay đổi công việc.
• Quy định trách nhiệm khi một bên vi phạm hợp đồng.
• Thống nhất phương thức giải quyết tranh chấp.

5. Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở

Trước khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở, chủ nhà cần kiểm tra kỹ các điều khoản để hạn chế phát sinh chi phí và tranh chấp trong quá trình thi công. Đặc biệt, cần thống nhất rõ về phạm vi công việc, vật tư, giá, tiến độ, thanh toán và trách nhiệm của mỗi bên.

• Không chỉ thỏa thuận bằng lời nói: Các nội dung quan trọng như giá, vật tư, tiến độ và phạm vi công việc nên được ghi rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục để có căn cứ đối chiếu khi cần thiết.
• Ghi rõ chủng loại vật tư: Không nên chỉ ghi chung chung như “gạch loại tốt”, “sơn cao cấp” hay “thiết bị chất lượng cao”. Nên xác định rõ thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách hoặc tiêu chuẩn tương ứng.
• Làm rõ giá hợp đồng: Cần xác định giá đã bao gồm những khoản nào, chẳng hạn chi phí nhân công, vật tư, vận chuyển, máy móc, thuế và các chi phí liên quan.
• Quy định về phát sinh: Đây là một trong những nội dung dễ xảy ra tranh chấp khi xây nhà. Hợp đồng nên quy định trường hợp nào được xem là phát sinh, cách xác nhận khối lượng và nguyên tắc xác định giá.
• Quy định rõ tiến độ: Nên ghi thời gian bắt đầu, thời gian hoàn thành, các mốc thi công quan trọng và trường hợp được gia hạn.
• Quy định về nghiệm thu: Cần xác định điều kiện nghiệm thu từng giai đoạn và trách nhiệm sửa chữa, khắc phục nếu công việc không đạt yêu cầu.
• Không bỏ qua điều khoản chấm dứt hợp đồng: Hợp đồng nên quy định rõ những trường hợp được tạm dừng hoặc chấm dứt và trách nhiệm của các bên khi xảy ra trường hợp này.

6. Hợp đồng xây dựng nhà ở có cần công chứng không?

Không phải mọi hợp đồng xây dựng nhà ở đều bắt buộc phải công chứng. Việc có cần công chứng, chứng thực hay không còn phụ thuộc vào tính chất của giao dịch và yêu cầu pháp luật áp dụng cho từng trường hợp.

Đối với hợp đồng thuê nhà thầu thi công, các bên nên lập văn bản rõ ràng, ký xác nhận và lưu giữ đầy đủ hợp đồng cùng các phụ lục, bản vẽ, dự toán và tài liệu liên quan.

Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể thực hiện theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng và quy định pháp luật hiện hành. Các nội dung thường cần xử lý gồm tranh chấp về chất lượng, khối lượng, tiến độ, giá trị thanh toán, chi phí phát sinh hoặc trách nhiệm bồi thường.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận và yêu cầu các bên tôn trọng thỏa thuận hợp đồng, bảo đảm khách quan, bình đẳng và hợp tác trong quá trình giải quyết.

FAQs

1. Hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì?

Thông thường gồm thông tin các bên, phạm vi công việc, vật tư, giá trị hợp đồng, tiến độ, thanh toán, nghiệm thu, bảo hành, trách nhiệm, xử lý vi phạm, phát sinh, tạm dừng, chấm dứt và giải quyết tranh chấp.

2. Có thể tự soạn hợp đồng xây dựng nhà ở không?

Có. Tuy nhiên, nội dung hợp đồng nên được xây dựng phù hợp với loại công trình, phạm vi thi công và thỏa thuận thực tế giữa chủ nhà với nhà thầu.

3. Có nên lập phụ lục hợp đồng không?

Có. Phụ lục phù hợp để ghi chi tiết bảng vật tư, khối lượng, đơn giá, tiến độ hoặc các nội dung điều chỉnh trong quá trình thực hiện.

4. Khi xây nhà phát sinh chi phí thì xử lý thế nào?

Các bên nên xác định rõ công việc phát sinh, khối lượng, đơn giá và tổng chi phí trước khi thực hiện. Nội dung phát sinh nên được xác nhận bằng văn bản hoặc phụ lục hợp đồng.

5. Hợp đồng xây dựng có cần ghi thời gian bảo hành không?

Nên quy định rõ thời gian, phạm vi và trách nhiệm bảo hành để làm căn cứ xử lý khi công trình xuất hiện lỗi sau nghiệm thu, bàn giao.

Kết luận

Hợp đồng xây dựng nhà ở giúp chủ nhà và nhà thầu thống nhất rõ công việc, vật tư, chi phí, tiến độ, chất lượng và trách nhiệm ngay từ đầu. Một hợp đồng càng cụ thể thì càng dễ quản lý quá trình thi công và hạn chế những tranh chấp do cách hiểu khác nhau.

Khi soạn hợp đồng, nên căn cứ vào quy mô thực tế của công trình, hồ sơ thiết kế, dự toán và các thỏa thuận giữa hai bên, đồng thời cập nhật quy định pháp luật hiện hành. Nghị định 210/2026/NĐ-CP hiện là một trong những văn bản quan trọng cần lưu ý khi tìm hiểu về hợp đồng xây dựng.